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冉慧军律师

随着汽车广泛地进入中国家庭，作为爱车安歇之处的车位归属争议亦越来越多，本文仅就架空层车位之归属略作分析。

一、基础知识

1、何谓架空层车位

按GB50352-2005《民用建筑设计通则》的术语解释：架空层 OPEN FLOOR 为仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。架空层有多种用途，当其规划用于车位时，就形成架空层车位。

2、架空层面积怎么算

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013 3.0.7 规定：建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

3、 容积率是什么

容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的比率。只有计算建筑容积率的建筑物（建筑面积）才可以取得相应土地使用权面积份额。同时，依据房屋产权登记原则，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须主体一致，只有拥有土地使用权的建筑物才可以取得房屋的所有权。

4、专有部分

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

5、共有部分

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条 规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

二、架空层车位归属之分析

架空层车位，要么归属开发商，要么归属全体业主。判断标准是看其构成建筑区划内的专有部分还是共有部分。

1、如果属于专有部分，它就属于开发商，开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式处分给业主。

架空层车位是由地上四条线所形成的一个长方形空间，该空间以划线方式明确其范围，具有构造上的独立性。这种独立性体现为“观念上的墙壁”， 而非拘泥于有固定的墙壁相隔。该空间已标明权利主体，故在使用上也可以排除他人的使用，具有利用上的独立性。架空层计算面积，能够登记成为特定业主所有权的客体。因此它完全符合司法解释规定的条件，应被认定属于专有部分。该专有部分处分前属于开发商，处分后属于业主。

2、如果架空层属于共有部分，它就属于全体业主。

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013是2013年12月19日颁布，自2014年7月1日实施的，其前的标准为建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005，上述两标准对架空层的规定略有不同。并且2000年2月22日发布 ，自2000年8月1日实施的《房屋测量规范》GB/T17986-2000 ，对架空层面积的计算与GB/T 50353-2013也不一致。那么，由于这些不一致的规定致使有的架空层不计算面积不能登记，其归属如何确定。

本律师认为，由于其不计算面积不能登记，不能成为特定的所有权客体，不构成专有部分，只能是附属设施，属于共有部分，归全体业主所有。

三、对物权法第74条第2款的理解

物权法第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

该款隐含了开发商是规划车库车位的所有者的逻辑前提，意即只要是规划的车库车位，其权利主体就是开发商。本律师认为，对该款的含义要作限缩解释，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由开发商所有的，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这样才能避免将建筑区划内属于全体业主共有部分的未登记的架空层车位约定为归开发商所有。

这样理解可从(2017)最高法民申2817号民事裁定书获得支持，该案是对(2016)渝民终7号判决的维持。在(2016)渝民终7号判决中，重庆高院维持了一审法院的认为：本案地面停车位不能办理产权登记。不能成为专有权属客体的地面停车位的本质为转移归业主共有的土地使用权范畴，开发商以约定方式，在销售商品房后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。故豪运公司诉称凭借该合同条款的约定就能判定地面停车位权属的理由不能成立，一审法院不予支持。

由于法律的不明确，架空层车位的归属全国法院的判决并不一致，本律师只是提出了自认为合法合理的观点。

花落谁家谁人知，拈花微笑正当时。